3 способа купить недвижимость по цене ниже рыночной!

3 способа купить недвижимость по цене ниже рыночной!

Инвесторы зарабатывают при покупке недвижимости, а не при продаже. Существует много способов покупки недвижимости по цене ниже рынка. Рассмотрим несколько из них.

1. Покупка новостроек.

В строительстве жилого дома, принимает участие несколько организаций: застройщик, генподрядчик, субподрядчики, поставщики материалов и т.д. Необходимо понимать, что продажей недвижимости в новостройках, занимаются не только застройщики. Нередки ситуации, когда застройщик рассчитывается с субподрядчиками и поставщиками квартирами, в строящемся доме. После чего подрядчики и поставщики продают эти квартиры. Очень часто цена у них значительно ниже рыночной.

Почему?

Потому что для них эта квартира является непрофильным активом. Когда им нужны оборотные средства, они продают эти активы. Причем в их случае очень сложно продать квартиру по цене застройщика, т.к.: во-первых, покупатели более охотно купят квартиру у застройщика (меньше рисков и т.п.); во-вторых, у сторонних организаций нет инструментов продаж (например отдела продаж) и понимания каналов продаж, т.к. это для них не является основной деятельностью, в отличие от застройщика.

Поэтому у подрядчиков часто можно купить квартиру в новострое по очень привлекательной цене.

2. Торги по банкротству.

В случае проведения процедуры банкротства организации или индивидуального предпринимателя, все его имущество реализуется на торгах. Все торги по закону проводятся в электронной форме. В настоящее время существует около 100 площадок на которых проводятся торги. Из них около 10 наиболее крупных (например, fabrikant.ru, utp.sberbank-ast.ru и др.). Есть сайт, на котором агрегируется информация по всем проводимым торгам - bankrot.fedresurs.ru.

В торгах по банкротству существует очень много нюансов и частностей, но суть в том, что там можно купить движимое (автомобили, оборудование и т.п.) и недвижимое имущество по цене значительно ниже рыночной. Зачастую на 50% и более ниже рыночной цены.

3. Следующая возможность приобретения дешевой недвижимости - покупка при срочной продаже.

Бывает, что у собственника, в силу определенных обстоятельств, возникает необходимость срочной продажи. Такими обстоятельствами могут быть:
- срочно нужны деньги;
- внесена предоплата за другую недвижимость и по условиям договора нужно вносить оставшуюся часть;
- срочный переезд в другой город или страну.
В этих и других случаях можно очень хорошо сторговаться по объекту.

Доходность коммерческой недвижимости Европы продолжает падать

Консалтинговая фирма CBRE сообщает, что доходность европейской недвижимости продолжает снижаться второй квартал подряд.

В отчете компании сказано, что спад на рынке был прогнозирован – повышенный интерес со стороны инвесторов на фоне низкой доходности облигаций заставили европейский рынок недвижимость немного просесть. При этом эксперты отмечают, что за последние полгода прироста не было ни в Европе, ни на Ближнем Востоке, ни в Африке.

Во втором квартале спад немного ускорился – как минимум, до 30 базисных пунктов (0,3%) по сравнению с прошлым годом.

«При этом ставки аренды в Европе понемногу подрастают, отражая уверенность арендаторов в том, что европейская экономика успешно справляется с текущими экономическими проблемами», - отмечает Валентина Гаврилова, представитель CBRE в России.

Рынок недвижимости в нашей стране, тем временем, прирастает – доходность инвестиций для офисов составляет 9,5 – 10%, для торговой недвижимости – 10,25%, а для складов – 13%.

Депозит на квартиру. Как накопить на собственное жилье с помощью банковских инструментов

В кризис одной из самых стабильных инвестиций с хорошими перспективами можно назвать вложения в недвижимость. Правда, ставки по ипотеке на вторичном рынке слишком высоки даже по российским меркам. А вкладываться в период нестабильности в новостройку рискнет не каждый. Впрочем, накопить на первоначальный взнос можно с помощью различных банковских инструментов.

Сейчас на рынке недвижимости довольно сложный и непростой для инвестиций период. По информации «Инком-Недвижимость», число потенциальных покупателей вторичного жилья — тех, кто готов выйти на сделку в ближайшее время, — сократилось на 32% по сравнению с пиковыми значениями декабря и на 19,4% по сравнению с показателями прошлого года. Более того, на российском рынке недвижимости сложилась беспрецедентная ситуация: ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» выше, чем при покупке квартиры в новостройке.

Госпрограмма субсидирования ипотеки распространяется только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов, а в некоторых банках и вовсе заградительные — около 20%. Большая часть сделок (почти 80%) с привлечением ипотечного кредита этой весной на вторичном рынке проходит при ставках 14,5–16% годовых.

Россияне начали выплачивать кредиты квартирами

В прошлом россияне стремились продавать квартиры с целью улучшения жилищных условий. Во второй половине 2014 года экономическая ситуация внесла свои коррективы, и причины продажи имущества поменялись

Юридический онлайн-сервис проанализировал более 46 тысяч вопросов граждан юристам за период с 1 марта 2014 года по 1 марта 2015 года в сфере жилищного права и выявил интересную тенденцию: начиная с февраля 2015 года впервые за всю историю сервиса количество консультаций по продаже квартир превысило количество консультаций по покупке.

Как известно, в декабре 2014 года был ажиотаж на покупку недвижимости. И если в конце прошлого года россияне старались сохранить свои сбережения и вкладывали в квартиры, то уже в начале 2015 года многие приняли решение о продаже ранее приобретенного имущества. Это связано, в первую очередь, с неготовностью оплачивать высокие счета за коммунальные услуги, а сдать в аренду только приобретенную квартиру сложно - нужен чистовой ремонт.

Также эксперты объясняют увеличение количества вопросов о продаже квартир неспособностью россиян выплачивать текущие кредиты. Повышение цен, инфляция и рост тарифов ЖКХ при неизменной заработной плате подталкивают к решению о продаже недвижимости или ухудшению жилищных условий с целью погашения кредитов.

На рынке недвижимости растет количество фиктивных банкротств

Многие недобросовестные компании поспешили воспользоваться кризисной экономической ситуацией с тем, чтобы «списать» существующие долги перед своими контрагентами через искусственно инициированное банкротство. По словам адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), несмотря на угрозу уголовной ответственности, все чаще к фиктивному банкротству стали прибегать игроки рынка недвижимости, а также владельцы микрофинансовых организаций. По экспертным оценкам, на долю этих двух отраслей приходится уже около 20% случаев фиктивных банкротств.

Под умышленным (преднамеренным или фиктивным) банкротством подразумеваются действия, совершенные собственником компании, которые заведомо повлекли неспособность юридического лица или индивидуального предпринимателя в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и причинившие им крупный ущерб (ст. 196, 197 УК РФ). Как правило, такая операция проворачивается в несколько заходов. Сначала искусственно блокируются выплаты кредиторам в течение нескольких месяцев под предлогом отсутствия денежных средств на счетах фирмы. Признаком предбанкротного состояния является превышение кредиторской задолженности над стоимостью активов. Поэтому, чтобы достичь нужной пропорции, заинтересованные в фиктивном банкротстве компании наращивают долг, либо искусственно уменьшают стоимость активов.

Россияне вложили более $200 млн в Нью-Йорк

Расследование The New York Times выявило более 20 квартир, приобретенных бывшими гражданами СССР через подставные компании. Газета The New York Times опубликовала в четверг результаты своего расследования, посвященного скупке элитного жилья в центре Нью-Йорка бывшими гражданами СССР. Это часть большего по масштабу расследования об инвестициях иностранцев в нью-йоркскую недвижимость.

Больше года журналисты The New York Times проводили расследование, посвященное вливанию иностранных средств в элитную недвижимостьНью-Йорка. В результате, как они заявляют, удалось обнаружить следы более чем 200 теневых компаний, на чье имя были зарегистрированы сделки по приобретению жилья только в одном Time Warner Center.

В четверг газета опубликовала главу своего расследования, посвященную гражданам бывшего СССР, под названием «Российский министр и его друзья». Тот самый «российский министр» — первый заместитель министра финансов в администрации Бориса Ельцина Андрей Вавилов. Свое состояние бывший чиновник, как отмечает газета, получил в первые годы правления Владимира Путина. В 2000 году господин Вавилов приобрел за $25 млн контрольный пакет акций в маленькой нефтяной компании «Северная нефть». За четыре года компания стала одним из крупнейших независимых нефтяных производителей, а в 2003 году Андрей Вавилов продал ее «Роснефти». Сумма сделки, по данным американских журналистов, составила порядка $600 млн. Через шесть лет теневая компания, связанная, как считает The New York Times, с бывшим российским чиновником, приобрела пентхаус почти на самой вершине Time Warner Center за $37,5 млн общей площадью почти 770 кв. м и панорамным видом на 360°градусов.

Почему государство остается крупнейшим собственником жилья

Муниципалитеты по всему миру обеспечивают жильем людей, не способных купить недвижимость по рыночным ценам, но такие районы рано или поздно превращаются в трущобы или гетто

Кто главный владелец квартир в Москве? Городские власти. В собственности города около 520 000 из 3,2 млн «жилых единиц», имеющихся в столице. Многие из квартир не были приватизированы, другие, новостройки, достались городу от девелоперов. Часть этих квартир городу принадлежит временно и передается по разным программам молодым семьям, жителям расселяемых пятиэтажек и т.д. Большая часть сдается в аренду небогатым и нуждающимся москвичам по так называемому социальному найму. Многие из них десятилетиями живут в квартирах, считая их своими, но не хотят воспользоваться правом приватизации. Кто-то не хочет брать на себя расходы по ремонту, кого-то пугает введение налога на недвижимость.

Чаще всего эти квартиры расположены в панельных домах в спальных районах. Подобные маловыразительные кварталы можно встретить практически во всех крупных городах мира. Государство вынуждено содержать такой жилой фонд, чтобы дать крышу над головой людям, которые не способны купить или снять жилье на рыночных условиях. Вот несколько примеров, как работает система социального жилья в разных странах.

Париж, Франция

Кризис угрожает социальному слою москвичей, сытно живших на деньги от сдачи недвижимости в аренду

Кажется, этот кризис поставит точку в целой главе в новейшей истории Москвы — и это глава про город рантье. Ренты в столице много и разной, но самый приметный способ беззаботного в финансовом плане существования — сдача в аренду недвижимости.

Пятнадцать лет экономического роста за вычетом легкого недоразумения на стыке восьмого и девятого годов в сочетании с централизацией в нашей стране всего, что только можно, обеспечили колоссальный приток в Москву людей и капиталов. «Однушка» в спальном районе превращала ее владельца в человека, которому работать совершенно необязательно. Работали как раз приезжие «покорители столицы», да еще и платили за это право арендодателю.

В отдельные периоды времени, сочетающие высокий уровень зарплат и низкие ставки по ипотеке, реально было даже приобретать квартиру в кредит и не только не платить банку из своего кармана, но еще и оставаться в скромной прибыли. Что уж говорить о счастливцах, которым квадратные метры достались по наследству или (и такое было) перепали в рамках социальных программ.

Я, например, два года оплачивал обучение в Германии не слишком приятного типа, выставлявшего счет в евро. Советская в наихудшем смысле этого слова мебель, отсутствие балкона и МКАД в пешей доступности прилагались. А до того я делил «двушку» с семейной парой, притом что юноша сам был москвичом, но мама отдавала ему только половину суммы от сдачи в аренду своей «наследственной» квартиры. Знавал я и бывшего преподавателя математики, поменявшего Северное Измайлово на Гоа, где он не имел необходимости отказывать себе в любых удовольствиях. За это время в его квартире у чудной пары из Башкирии родилась и подросла дочка, которую теперь ему, возможно, придется учить…

Вторичка или первичка: что лучше покупать в кризис?

Эксперты советуют сейчас не только смотреть на цену, но в первую очередь учитывать риски

Перед каждым, кто собирается покупать квартиру, стоит выбор: приобрести новостройку или вторичное жилье, которое уже было в чьей-то собственности и в котором успели пожить люди.

У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы. Главный плюс вторички — там все давно построено. Ремонт, конечно, делать придется, но все же не такой серьезный, как если покупается квартира в новостройке без отделки. И в какой среде придется жить, тоже более или менее понятно: супермаркеты, школы, поликлиники уже есть, плохие они или хорошие, можно разузнать.

У новостроек свои плюсы. Как правило, это более современное жилье, с планировками и коммуникациями, соответствующими нынешним, а не советским представлениям о «нормальной» квартире.

Но главное, при покупке новостройки можно сэкономить, заключив договор на этапе строительства. В этом случае цена обычно на 15-20% ниже, чем в готовом доме.

Почему недвижимость — плохая инвестиция

Давайте посмотрим, когда это почти хорошо, ибо написать когда это плохо – никакого сайта не хватит.

Хорошо инвестировать в недвижимость спекулятивно перед длительным циклом роста в том месте, где этот цикл роста проявит себя. Но вот что я вам скажу – совершенно невозможно уверенно предсказать, когда и где будет происходить этот замечательный цикл роста. Мы, я имею в виду неафриканское человечество, сейчас пережили один супер длинный цикл очень быстрого роста цен. С 80-х годов прошлого века и до 7 года нашего, а в большой Азии и по сегодняшний день, недвижимость здорово росла в цене. Соответственно, сформировалось два-три поколения людей, относящихся с пиететом к недвижимости. Деды, отцы и их дети уверены, что нет лучшего вложения, чем апартаменты в мегаполисе или вилла на море. И с ними трудно спорить – последние 30 лет подтверждают их взгляд. Но никто не может быть уверен, что рост продолжится. 

Если смотреть с высоты птичьего полета, в долгосрочной перспективе, недвижимость только сохраняет капитал, но не приносит доход, нетрудовой доход. Доход может принести труд, который вы прилагаете к своей недвижимости (равно как и к чужой), но это другая история.

Может быть, неплохо инвестировать в недвижимость, из которой вы легко сможете извлечь доход, для диверсификации вашего портфеля. Типа, добавить еще одну корзину для своих мегаяиц . В целом, даже очень грамотный и своевременный вклад в недвижимость всегда будет проигрывать среднему портфелю дивидендных ценных бумаг сформированному в то же время, как в доходности, так и в росте курсовой стоимости, даже в среднесрочной перспективе 7-10 лет. 

Но если вы уже получаете доход в два-три раза превышающий ваши потребности в наличных, то может быть идея купить апартаменты, которые в плохой год будут приносить вам рентного дохода не меньше чем вам нужно для жизни, не покажется такой уж безумной… И все равно стоит помнить, что мало владеть недвижимостью, чтобы она приносила доход — потребуется к ней время от времени прикладывать труд.

Недвижимость дрогнула

Офисы сдаются по ценам 2005 года

Резкое падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость в последнем квартале 2014 года заставило участников рынка заговорить о новом кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад. По оценкам Knight Frank, стоимость аренды офисов уже достигла уровня 2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28%. В торговых центрах аренда подешевела на 16%, а объемы свободных помещений выросли в два раза.

За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы классов А и В сократились на 20%, до $650 и $360 за 1 кв. м в год соответственно, следует из исследования Knight Frank. Это минимальное значение ставок с 2005 года, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Главные причины падения — увеличение доли вакантных помещений класса А до 28% и существенное сокращение спроса, рассуждает эксперт. По его оценкам, ситуация на рынке аренды офисов сегодня выглядит более критичной, чем в кризисный 2009 год, когда уровень пустующих площадей оценивался в 19,5%. "Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок",— заявил господин Лосюков. Он добавляет, что сейчас собственники стараются предоставить арендаторам максимально комфортные условия аренды, как, например, фиксированные ставки в рублях или установление валютного коридора.

Похожие расчеты приводят и аналитики Praedium: по их данным, в конце 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в среднем понизились на 10-15%. Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Praedium Роман Щербак. Этому способствовало не только ослабление рубля: в прошлом году в Москве был сдан достаточно большой объем офисных площадей (около 1,25 млн кв. м), кроме того, многие компании начали предлагать излишки арендованных помещений в субаренду, объясняет он.

По данным Praedium, уровень свободных офисных площадей за год увеличился на 3% и сейчас составляет 17%. Но, например, в деловом центре "Москва-Сити" этот показатель достигал 30%, добавляет господин Щербак.

Недвижимость дрогнула

Резкое падение арендных ставок и спроса на коммерческую недвижимость в последнем квартале 2014 года заставило участников рынка заговорить о новом кризисе, который, похоже, окажется более глубоким, чем пять лет назад. По оценкам Knight Frank, стоимость аренды офисов уже достигла уровня 2005 года, доля вакантных площадей выросла до рекордных 28%. В торговых центрах аренда подешевела на 16%, а объемы свободных помещений выросли в два раза.

За весь 2014 год в Москве средние заявленные ставки аренды на офисы классов А и В сократились на 20%, до $650 и $360 за 1 кв. м в год соответственно, следует из исследования Knight Frank. Это минимальное значение ставок с 2005 года, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Главные причины падения — увеличение доли вакантных помещений класса А до 28% и существенное сокращение спроса, рассуждает эксперт. По его оценкам, ситуация на рынке аренды офисов сегодня выглядит более критичной, чем в кризисный 2009 год, когда уровень пустующих площадей оценивался в 19,5%. "Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок",— заявил господин Лосюков. Он добавляет, что сейчас собственники стараются предоставить арендаторам максимально комфортные условия аренды, как, например, фиксированные ставки в рублях или установление валютного коридора.

Похожие расчеты приводят и аналитики Praedium: по их данным, в конце 2014 года ставки аренды в бизнес-центрах в среднем понизились на 10-15%. Но сейчас на некоторых объектах этот показатель достигает 30%, отмечает директор департамента коммерческой недвижимости Praedium Роман Щербак. Этому способствовало не только ослабление рубля: в прошлом году в Москве был сдан достаточно большой объем офисных площадей (около 1,25 млн кв. м), кроме того, многие компании начали предлагать излишки арендованных помещений в субаренду, объясняет он.

Аукционы по банкротству или как купить недвижимость за полцены

Приобретение недвижимости, как известно, надежный способ сохранить и приумножить капитал. Зачастую единственным препятствием, которое останавливает потребителя от покупки жилья, является его высокая стоимость. В случае, когда привычная схема купли-продажи не подходит, можно обратиться к новому, любопытному механизму инвестирования — покупке недвижимости «с молотка».

Плюсы и минусы торгов

Приобретение имущества, выставленного на торги в связи с банкротством предприятий, весьма специфический процесс. Поэтому, прежде чем вкладывать в него свои деньги, необходимо четко понимать все выгоды и риски, которые сопутствуют этому виду бизнеса.

Главный и, пожалуй, бесспорный плюс покупки недвижимости с молотка — ее низкая стоимость. Поскольку объект, выставленный на торги, должен быть реализован в максимально короткие сроки, его заявленная цена всегда ниже рыночной. В основном, лоты продаются не сразу, а лишь на втором или третьем аукционе, что вынуждает собственника снижать цену еще больше.

5 способов сэкономить при покупке недвижимости в ипотеку

К сожалению, для подавляющего большинства россиян единственный способ купить собственную квартиру или дом – это получить ипотечный кредит. Согласно последним статистическим данным, каждая третья квартира, купленная на вторичном рынке, является объектом кредитования. Возможно, из-за повышения спроса, возможно, из-за финансовой нестабильности большинство банков к осени постарались ужесточить и без того достаточно строгие требования и планомерно работают над повышением ставок, стараясь выйти на максимально высокий показатель к завершению текущего года. Можно ли в таких условиях простым заемщикам надеяться на какую-то реальную оптимизацию затрат и экономию? Ответ однозначен – да. Грамотный подбор программы кредитования, умение получить возможные налоговые преференции, специальные скидки и льготы - все это поможет минимизировать затраты.

Комбинированная процентная ставка – выгодная экономия
Если стоит цель оформить кредит на длительный период, но его погашение планируется в течение ближайших 5-7 лет, эксперты настоятельно рекомендуют обратить внимание на предложения скомбинированной ставкой по процентам. Как правило, клиент банка в таких случаях рассчитывает на получение единоразовой суммы дополнительного дохода в виде наследства, дивидендов от имеющихся ценных бумаг или продажи уже принадлежащего ему объекта недвижимости. Основное преимущество комбинированной программы состоит в том, что фиксированная часть средней процентной ставки, необходимой к уплате на протяжении заранее определенного срока, ниже примерно на 0.5-1%, нежели аналогичный показатель по стандартным предложениям.

Большой платеж – большая выгода
При оформлении займа на длительный срок без предполагаемого быстрого погашения рекомендуем воспользоваться довольно популярной сейчас услугой: при внесении единовременного платежа в размере 1.5-4% от общей суммы кредита базовая процентная ставка снизится на 0.5-2%.

Хотите сэкономить? Внесите солидный первый взнос

Время покупать

Сейчас время покупателя, именно в кризис можно заключать фантастически выгодные сделки, считают эксперты. Владельцы коммерческой недвижимости уже предоставляют скидки. Девелоперы, которые занимаются жилищным строительством, не готовы снижать цены, но уже меняют свои стратегии.

Спрос и стресс

На рынке жилой недвижимости стагнация: долларовые цены резко снизились вслед за курсом рубля, рублевые топчутся на месте. Покупатели разделились на два лагеря: часть ждет падения цен, другая бросилась вкладывать деньги в недвижимость.

Систематическое ослабления рубля и рост курса доллара часто создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость. Этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным.

Как стать владельцем коммерческой недвижимости: с чего начать?

Многим знаком такой способ создания коммерческой недвижимости, как покупка квартиры на первом этаже с дальнейшим переводом в нежилой фонд. Подобная недвижимость, сданная в аренду, приносит опытным инвесторам не менее 20% чистой прибыли в год. О том, как самостоятельно создать свое коммерческое помещение, затратив минимум денег и времени, подробно описано в моей книге «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь» (Экономика, 2014). Но нередко, людям тяжело увидеть за деревьями лес (особенно, если лес не знакомый). Наличие подробной методики, как правило, не исключает вопроса: «Так с чего же мне начать?» На него я и постараюсь ответить в настоящей статье.