Идеальный заемщик: как убедить банк и получить ипотеку

Стоит ли рассчитывать на одобрение заявки людям, которые работают по совместительству, и как повысить собственные шансы на оформление жилищного кредита

Идеальный ипотечный заемщик — это человек, который соблюдает платежную дисциплину. Так идеального клиента охарактеризовали сразу несколько банков, опрошенных «РБК-Недвижимостью». Однако перед тем как начать выплачивать взятый кредит, заемщику нужно убедить банк в своей надежности — иными словами, доказать, что вся сумма долга будет погашена полностью и вовремя. На этом этапе могут возникнуть сложности, которые способны спровоцировать отрицательное решение по кредиту. «РБК-Недвижимость» узнала у банков, которые работают на российском ипотечном рынке, как повысить собственные шансы на получение займа.

Долгая подготовка

В глазах российских банков человек формирует свою финансовую репутацию задолго до того, как впервые обращается за ипотекой, следует из комментариев банка «Зенит», Транскапиталбанка, Райффайзенбанка и ЮниКредит Банка. Первый параметр, на который банковские сотрудники обращают внимание при поступлении заявки, — это кредитная история. Банки могут проверить хронику предыдущих займов заявителя и его финансовую дисциплину: благодаря обмену информацией между организациями кредиторы в состоянии узнать, были ли у потенциального заемщика просрочки в прошлом, сообщили кредиторы. «Если клиент уже имеет опыт выплаты кредитов и умеет планировать свои расходы, то и обязательства по ипотеке не станут для него проблемой», — передали в ЮниКредит Банке.

У некоторых клиентов вызывает недоумение сама необходимость подобной проверки: зачем изучать прошлое потенциального заемщика, если банк все равно получает приобретаемую квартиру в залог? «Конечно, можно сказать, что банки защищены залогом — самой квартирой, но реализация залогов не является непосредственной деятельностью банков, они вовсе не заинтересованы этим заниматься», — ответил руководитель дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко.

Помимо кредитов, банки обратят внимание на вклады, открытые клиентом за последние годы.

Поймай меня, если сможешь

На заемщиков давно идет охота. Причем во всех смыслах. Сначала их пытаются всеми силами привлечь, а после, наоборот, отсеять. Парадокс, но это так. Микрофинансовые компании давно не дают «всем подряд». Подбирая нежеланных банковских клиентов, они были вынуждены выстраивать свои заградительные кордоны, и преуспели в этом. Палитра скоринга ряда МФО поражает воображение, иногда достигая нескольких тысяч параметров.

Соцсети – один из них, важный материал для первого знакомства с потенциальным заемщиком. Изучают его, отталкиваясь от вкуса, стратегии и возможностей. Одни компании самостоятельно изучают профайлы пользователей, другие же используют созданные для этого профессиональные программы.

Первый автоматизированный сервис по обработке информации о заемщиках из открытых источников данных (социальных сетей) Social Attributes был разработан в 2015 году Национальным бюро кредитных историй и компанией Double Data. Сервис агрегирует полученные данные о заемщике и позволяет кредитору точнее оценивать кредитные риски на этапе рассмотрения заявки. По словам Алексея Волкова, директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй, работа сервиса полностью автоматизирована и содержит порядка 200 атрибутов.

С их помощью кредитор получает возможность точнее оценивать кредитные риски заемщика (в первую очередь, риск дефолта по кредиту) на этапе рассмотрения заявки. По сути же, сервис является программой, которая просто оцифровывает достаточно большой массив данных о заемщике из открытых источников (социальных сетей), обрабатывает их и переправляет в автоматизированную систему. И кредитор уже сам принимает решение, какие показатели оценивать и принимать во внимание при выдаче займа.

Александр Примак, директор по маркетингу "Центр Займов" (ООО МФО "Саммит"), отметил, что в их компании пока не используются программы для отслеживания заемщиков в соцсетях, но планируются в перспективе. Эксперт пояснил, что оценка портрета заёмщика в социальных сетях является неотъемлемой частью проверки заявки при первичном обращении и пока производится в ручном режиме андеррайтером. «Необходимость данного перехода связана с высокой трудоёмкостью вышеописанного процесса оценки, занимающего весомую часть времени от всех процедур проверки заёмщика по заявке». Большая часть заемщиков компании присутствует в таких социальных сетях, как ВКонтакте и Одноклассники.

Клиенты Andgo.travel чаще всего используют Facebook и ВКонтакте, отметил CEO компании Николай Кукушкин. При этом доля первой составляет 40% против 60% у Вконтакте. Подключение профиля из социальной сети – обязательное условие для получения займа. «Мы используем собственные алгоритмы, которые проверяют активность пользователя и назначают ему определенное количество баллов (в расчет идут фотографии, чекины, словом, вся активность пользователя). Эти баллы затем прибавляются к баллам, полученным после проверки паспортных данных и кредитной истории, и по их сумме мы принимаем решение выдать или не выдать кредит», - пояснил специалист.

Екатерина Казак, директор по управлению рисками сервиса онлайн-кредитования MoneyMan, отметила, что при решении о выдаче займа онлайн-компания MoneyMan использует собственную скоринговую модель, которая принимает решение о выдаче займа на основе тысяч параметров. Поведенческий анализ, психологические характеристики позволяют сделать прогноз возвратности займа.

Социальные сети – это источник довольно большого объема информации. Оценить его только на основании количественных показателей можно, однако цифры не всегда говорят о качестве, считают специалисты. Скорее в качестве дополнительного инструмента при анализе личности заемщика.

Валютная ипотека: портрет заемщика

В России нет общей базы данных по валютным ипотечным заемщикам. Продолжая цикл публикаций, посвященных валютной ипотеке, я использую данные ВТБ24. При этом, как заверили друзья из АИЖК, в целом портрет ипотечного заемщика нашего банка репрезентативен для всей страны. Исходим из допущения, что это в равной степени относится и к валютным ипотечникам.

Как я уже писал, абсолютное большинство валютных ипотечных кредитов сконцентрировано в двух столицах и соответствующих областях. 63% валютных ипотечных кредитов в ВТБ24 было выдано в Москве и Московской области, 18% — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в пределах 3–4% приходится соответственно на Дальний Восток, Краснодарский край и Калининградскую область — регионы с высоким уровнем приграничной торговли и повышенным оборотом иностранных валют. Доля остальных регионов колеблется в пределах 1%.

Для сравнения: по данным опроса, который мы проводили в начале 2013 года среди ипотечных клиентов (валютные и рублевые ипотечные кредиты), 80% всех ипотечных кредитов было выдано вне Москвы и Московской области.

Абсолютное большинство валютных ипотечных заемщиков являются наемными работниками. Доля имеющих собственный бизнес приближается лишь к 10%. Отраслевую принадлежность установить очень сложно: самый большой удельный вес у работников оптовой и розничной торговли — около 14%. Более 10% валютных ипотечников заняты в сфере услуг, на транспорте работают около 7%. И — внимание! — следующую, достаточно многочисленную, группу составляют представители сферы финансов, банков и страхования — около 6%. За ними с долей 4% следуют работники информационных технологий и телекоммуникаций.

Доходы, конечно, у всех заемщиков разные: 26% из них имеют ежемесячный доход до 50 тыс. руб. Для сравнения: весной 2013 года 59% всех ипотечных заемщиков банка (валютные и рублевые) имели доходы до 40 тыс. руб. в месяц. У 38% валютных заемщиков доходы колеблются в пределах 50–100 тыс. руб. в месяц, у 23% — от 100 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц, у 12% ежемесячный доход превышает 200 тыс. руб. Иными словами, доходы людей, получивших валютный ипотечный кредит, выше, чем у рублевых ипотечников.

Около 11% наших валютных заемщиков приобрели квартиры площадью до 35 кв. м. Относительное большинство составляют квартиры площадью 35–55% кв. м — 34% валютных заемщиков приобретали именно такую недвижимость. Еще 21% купили квартиры площадью 55–75 кв. м, 10% владеют недвижимостью площадью 75–100 кв. м; 8% приобрели по 100–250 кв. м. Есть сделки по покупке жилья площадью и более 250 кв. м.

67% валютных ипотечников использовали кредитные средства для покупки единственного (как правило, первого) жилья для себя, но ровно одна треть валютных ипотечников (33%) потратила заемные средства для приобретения второго либо третьего объектов недвижимости.

Мужчины оформляли валютную ипотеку чаще, чем женщины: 65% против 35%.

Для сравнения: в 2010–2011 годах в среднем 56% представителей сильного пола оформляли ипотечный кредит (в этот период уже вся ипотека выдавалась только в рублях). 39% валютных ипотечных заемщиков относятся к возрастной группе 30–40 лет.

Для сравнения: весной 2013 года доля этой возрастной категории составляла около 60% среди всех ипотечников банка. 44% валютных заемщиков находятся в возрасте 40–50 лет, еще 16% — в диапазоне от 50 до 60 лет.


Таким образом, валютные ипотечные заемщики отличаются от всех ипотечных клиентов банка высокой концентрацией в двух столицах; более высокими доходами; они старше по возрасту (следовательно, у них и иной жизненный опыт); среди них выше удельный вес мужчин.

Если мы проанализируем и усредним портрет заемщика МФО, то это будет женщина, не имеющая семейных отношений, со средним образованием, работающая в сфере услуг и имеющая доход 30 тыс. рублей.

По понятным причинам я не имею права на эмоциональные оценки. Поэтому анализировал только цифры, только доступную статистику. Бесспорными, на мой взгляд, являются два вывода:
общее решение для всех валютных ипотечных заемщиков найти невозможно, реальны только индивидуальные переговоры: слишком различны жизненные условия и обстоятельства;
необходимо от бесконечных разговоров о повышении финансовой грамотности населения переходить к реализации целостной программы (очень хочется надеяться, что коллизия с валютными ипотечниками станет последней каплей).



Рыночные отношения в России во многом уникальны и обладают целым рядом особенностей. Но вместе с тем они подчиняются общим законам рынка. Самая страшная ошибка — считать национальные особенности законами экономики. Базовое правило «брать кредит в той валюте, в которой зарабатываешь» универсально для всех рынков. И чем быстрее российские граждане научатся понимать основы рыночной экономики, тем меньше проблем возникнет в будущем.

Заемщик не платит по ипотечному кредиту. Популярные варианты развития ситуации

Многие банковские специалисты считают, что пик ипотечного кредитования населения уже прошел, банки стали более разборчивы в выдаче ипотечных кредитов1. Несмотря на спорность данного утверждения, количество претензий к заемщикам, не платящим по ипотечным кредитам, наоборот, увеличивается. Рассмотрим самые популярные сценарии развития ситуации, началом которой служит пропуск заемщиком очередного платежа по ипотечному кредиту.

Как следует из п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. (?) ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пользуясь указанными нормами и правом обратить взыскание на заложенное имущество, банки предъявляют иски в суд к заемщикам/залогодателям недвижимого имущества по договорам ипотеки (или по ипотеке в силу закона). Следует отметить, что, учитывая требования ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» банки-кредиторы в самом кредитном договоре (договоре об ипотеке) предусматривают определенный порядок досудебного урегулирования ситуации. Например, обязательное направление кредитором уведомлений (количество их обычно колеблется от одного до трех) о необходимости внесения очередного платежа, о досрочном истребовании кредитором всей суммы задолженности и пр.

Памятка.

Согласно ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Практика: Банк обратился в суд с иском к Г.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Истец указал, что между ним и ответчиком заключен кредитный договор, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику кредит в размере <...> сроком на <...> месяцев для целевого использования – приобретения жилого помещения. Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме и предоставил ответчику денежную сумму, с использованием которой ответчик приобрел квартиру, расположенную по адресу <...>. Указанное помещение является предметом залога исполнения обязательств по кредитному договору. Установив факт нарушения ответчиком условий кредитного договора, выполнение Банком процедуры досудебного урегулирования спора в виде направления соответствующих уведомлений, предусмотренную кредитным договором, суд постановил взыскать с Г.А. задолженность по кредитному договору с одновременным расторжением кредитного договора и обратить взыскание на предмет залога (решение Ленинского районного суда г. Омска от 12.08.2014 г., апелляционное определение Омского областного суда от 29.10.2014 по делу N 33-7124/2014)2.
Вариант 2: передача (продажа) закладной и спор между владельцем закладной и заемщиком

Правительство утвердило новую программу помощи ипотечным заемщикам

Правительство России утвердило новую программу госпомощи ипотечным заемщикам. Соответствующий документ, подписанный премьер-министром Дмитрием Медведевым, опубликован на портале правовой информации.

Согласно новым правилам, максимальная сумма возмещения по одному реструктурированному ипотечному кредиту от АИЖК увеличена с 200 до 600 тыс. При этом она не может составлять более 10% от остатка основного долга.

Другим вариантом является предоставление помощи на 18 месяцев. В этом случае ежемесячный платеж заемщика будет снижен до 50% (максимум) от суммы планового платежа до реструктуризации. В этом случае сумма экономии также не может превышать 600 тыс. руб.

Реклама
Такого рода помощь могут получить граждане России, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, граждане, воспитывающие детей-инвалидов, и ветераны боевых действий.

Согласно данным коллекторской компании Sequoia credit consolidation, количество ипотечных кредитов в России за год упало почти на 40%. В прошлом году с января по ноябрь россияне взяли более полутора триллионов рублей ипотечных кредитов, а в этом году банки выдали всего 972 млрд руб. Это падение стало рекордным за 5 лет, отметили в компании.

У кого занять на кредит

Треть россиян не знает, что делать при возникновении трудностей с выплатами по кредиту. Однако 43% соотечественников в курсе, что, столкнувшись с такой проблемой, следует попросить отсрочку у банка. 25% соотечественников возьмут взаймы у родственников и знакомых. Таковы результаты исследования НАФИ. Опрошенные Банки.ру кредитные организации говорят, что, несмотря на непростые времена, количество клиентов, обратившихся за отсрочкой, выросло не сильно.

34% россиян не знают, что необходимо делать клиенту банка, если у него возникают материальные затруднения при выплате кредита. Среди опрошенных без высшего образования доля таковых выше, чем среди обладателей дипломов вузов (37% против 28%). А пользователи Интернета более информированы, чем те, кто не сидит в Сети: лишь четверть активных пользователей Интернета не знает, куда обратиться с проблемой невыплат по кредиту, против 52% не информированных об этом среди тех, кто не пользуется Интернетом.

При этом 43% опрошенных в курсе, что при возникновении задолженности по кредиту следует обратиться в свой банк за отсрочкой платежа. 16% «избрали путь» рефинансирования в своем банке, 6% — в другой кредитной организации.

Каждый четвертый респондент выбрал вариант «взять взаймы у родных или знакомых для внесения платежа по кредиту». 8% соотечественников полагают, что нужно обратиться в другой банк за новым кредитом для погашения старого, еще 6% — в страховую компанию, в которой был застрахован кредит, для его погашения.