Консалтинговая группа «Апхилл» провела исследование, в котором определила примерную рыночную стоимость одного из важнейших административных зданий – Центрального Банка России, расположенного в историческом центре столицы на Неглинной улице.
Конечно, данное здание не планируется к продаже, исследование может быть интересным с точки зрения понимания важности и значимости таких строений для государства. Кроме того за последнее время Центробанк упоминался в довольно напряженном контексте, эксперты же хотели обратить на него внимание с другой стороны, вспомнить историю этого здания и показать его архитектурную ценность. В обзоре проанализированы цены и спрос на такие здания, их инвестиционная привлекательность при использовании в качестве коммерческой недвижимости, а также сопоставлены с современными высотными строениями.
Прежде чем переходить к расчетам, необходимо обратиться к истории здания ЦБ, так как социально-культурная ценность является важным ценообразующим фактором. Ведь стоимость зданий «с историей» может превышать цену на аналогичные объекты на 15-25%. Строительство здания велось с 1890 по 1894 гг., и за это время было возведено само двухэтажное здание банка, а также два близлежащих жилых дома для его работников. Ранее на этой территории располагалась жилая усадьба, а вдоль реки Неглинной был разбит парк. Впоследствии все здания реконструировали и расширили, добавились еще корпуса, жилые помещения стали частью целого административного комплекса. Удивительно, что внешний богатый архитектурный облик, состоящий из обилия скульптур и лепнины, и внутренний интерьер, включающий в себя парадную лестницу, колонны, настенную роспись, мраморные полы, бронзовые люстры, а также некоторые залы с мебелью сохранились в первоначальном виде до современного времени.
Сейчас Центральный банк представляет собой ансамбль из пяти разных по площади корпусов, в целом площадь объекта составляет 45 308 кв. м (исходя из кадастровой карты Росреестра). Стоимость каждого корпуса варьируется от 280 тыс. руб. до 6 млн. руб., а в совокупности общая рыночная цена комплекса составила 17 млрд. руб.
При расчетах специалисты учитывали и такие факторы, как расположение и транспортная доступность, состояние помещений, площадь, объем предложения на рынке. Для объективной оценки использовался сравнительный подход, суть которого в подборе зданий-аналогов для каждого отдельного корпуса. Среди них – старинные административные помещения, торговые площади и офисы класса В+. Затем к аналогам применялись специальные корректировки на торг – 10% и на размер площади в диапазоне от 1 до 29%. Это значит, что для корпусов с меньшей площадью, чем у аналогов вводились корректировки, увеличивающие стоимость квадратного метра.
Такие здания имеют несомненную ценность для государства с точки зрения сохранения исторического наследия и архитектурного облика города, комментирует ситуацию Ольга Кочетова, директор департамента оценки Knight Frank Russia & CIS. «Этот особняк привлекателен для размещения штаб-квартиры крупной компании или банка, которым важно престижное расположение. Такие здания рассматриваются зачастую не в качестве объекта инвестиций с целью получения максимального дохода, а в качестве статусного приобретения. С точки зрения современных стандартов данные строения неэффективны: просторные холлы, лестницы, кабинетная планировка, ограниченные возможности для проведения ремонта и реконструкции. Потенциальный покупатель должен быть обеспеченным ценителем искусства», - считает эксперт.
Помимо этого для контрастного сравнения экспертами была проанализирована стоимость здания центрального офиса Сбербанка, расположенного на улице Вавилова. Здание было построено в середине 90-х годов, и на тот момент оно было одним из крупнейших проектов на постсоветском рынке недвижимости, а также отличалось современным европейским стилем, что было новаторским для традиционной старомосковской застройки. Проект здания разрабатывался индивидуально для банка: оно представляет собой комплекс из двух разноуровневых конструкций, расположенных на одном основании, общей площадью 73 800 кв. м, кроме того при строительстве и отделке использовались дорогие качественные естественные материалы.
Аналогами для здания Сбербанка послужили подобные эксклюзивные строения, со сложными конструкциями и неординарными планами. Это бизнес-центры класса А на Ленинградском проспекте, в районе Воробьевых гор и на Новоданиловской набережной. Некоторые объекты предлагаются без ремонта и внутренней отделки – следовательно, для подобных примеров использовалась дополнительная корректировка на качество отделки. Кроме этого при расчете стоимости строения также учитывалась и корректировка на торг -10%, которая зависит от объемов соответствующих предложений и покупательской активности на рынке.
В итоге стоимость главного здания Сбербанка получилась 24,9 млрд. руб. По исследованию использование объекта в качестве офисного помещения высокого класса, с коммерческой точки зрения, представляется наиболее выгодным. При дополнительной небольшой реставрации (на примере высотного офисного комплекса из трех башен, находящегося на Пресненской набережной) стоимость здания могла бы вырасти до 35 млрд. руб.
Таким образом, старинные здания с богатой историей, подобные Центральному банку, которые в основном находятся в центре столицы, действительно являются бесценными. Из проанализированной стоимости видно, что они ничуть не уступают современным строениям – если сравнить цену за квадратный метр, то в обоих случаях она достигает примерно 350 тыс. руб.
Комментариев нет:
Отправить комментарий