Сейчас время покупателя, именно в кризис можно заключать фантастически выгодные сделки, считают эксперты. Владельцы коммерческой недвижимости уже предоставляют скидки. Девелоперы, которые занимаются жилищным строительством, не готовы снижать цены, но уже меняют свои стратегии.
Спрос и стресс
На рынке жилой недвижимости стагнация: долларовые цены резко снизились вслед за курсом рубля, рублевые топчутся на месте. Покупатели разделились на два лагеря: часть ждет падения цен, другая бросилась вкладывать деньги в недвижимость.
Систематическое ослабления рубля и рост курса доллара часто создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость. Этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным.
Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый irn.ru, снизился за осень на 14% (до $4237 за «квадрат»; в рублевом эквиваленте рост на 6,6%). До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы. В этом смысле развитие ситуации не только в экономике в целом, но и на рынке недвижимости все больше напоминает экспертам 2008 год, считает Репченко. Тем не менее, по его мнению, ослабление рубля не следует рассматривать как «большую беду». В отношении рынка недвижимости оно стабилизирует рублевые цены и позволяет застройщикам жилья достроить дома, а покупателям — получить оплаченные квартиры.
С точки зрения продаж осень нас радует, но в воздухе висит напряженная атмосфера, рассказываетгенеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. По ее словам, качественные квартиры продаются, но бюджет покупки снижается.
К маленьким квартирам
«Мы верим в то, что рынок будет, только не надо поддаваться панике. Нужно делать качественные объекты», — говорит Артемий Крылов из компании ОПИН. Ключевое слово, которое повторяют участники рынка, — «качественный». Если товар подходит под это определение, то кризис ему не страшен.
«Примерно год назад мы ввели понятие “up-квартал” в Тушине, — рассказывает президент компании ФСК“Лидер” Владимир Воронин. — Это жилье по планировкам эконом-класса, квартиры похожи квартиры в панельных домах. Но в этом квартале мы поставили импортные лифты, огородили площадку, сделали дорогое благоустройство, улучшенную отделку, дорожки, консьерж-сервис и т. д. То есть много сопутствующих услуг, которые присущи бизнес-классу». В результате компания получила хороший результат. Например, в Балашихе, где у компании обычный эконом-класс, падение продаж составило 25-30%, а в новом квартале, где квартиры дороже на 15-20%, чем строящийся рядом эконом-класс, продается на 5-10% больше, чем продавалось в обычный сезон. «Сейчас строители должны перестроиться и перейти на более качественное жилье. Должны быть планировки квартир не как в бизнес-классе, а как в экономе», — резюмирует Воронин.
Бюджет покупки снижается и девелоперы должны адекватно отвечать на потребности покупателя, считает управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов. Покупатель уже давно перестал покупать только квадратные метры, для него не так важно, 26 кв. м квартира или немного меньше. Многие покупатели очень внимательно смотрят за тем, что строится в составе этого жилого комплекса. «Строить микрорайоны, содержащие не только жилые объекты, заставляет уже не только нормативное регулирование, но и запросы покупателя. И мы под эти правила уже перестроились», — продолжает Романов.
Застройщики подстраиваются под меняющийся рынок, меняют стратегию своего развития.
Но строители не готовы снижать цены. Строителям некуда падать: многие из них приобретали площадки по долларовой цене, стоимость кредитов составляет 18-20%. Если кто-то продает с большими скидками, скорее всего он работает в убыток, полагает он. Романов напоминает, что в 2009 г. серьезное снижение цен было предпоследним шагом многих компаний. Следующим их шагом была остановка стройки. Поэтому это точно не тот путь, по которому нужно идти, — И если наперегонки бежать в этой гонке, то хуже станет всему рынку — и потребителю прежде всего. Потому что неуверенность в работе одной компании будет формировать его отношение к другим компаниям, стабильным, надежным и хорошо работающим.
«Скидки — это некоторая хитрость, которой все пользуются. Сначала мы формируем определенную цену продаж, которую учитываем в бизнес-планах, исходя из нее, формируем портфель, а потом скидками доводим цену предложения до реальной цены сделки, — рассказывает Дмитрий Гусев из группы компаний“Глубина”. — Если говорить о приобретении лояльности покупателя за счет бесконечных скидок, это точно так же, как уменьшение площади квартиры, ведь ее невозможно превратить в пенал. Точно так же бесконечные скидки — это путь в никуда». По его мнению, лояльность покупателей нужно получать с помощью специальных условий, например более тесных взаимоотношений с банками, когда клиенты могут получать ипотеку на более выгодных условиях — скажем, по меньшей ставке, предлагать варианты по лизингу недвижимости, собственные рассрочки. В качестве примера он приводит компанию «Мортон», которая вместе со Связь-банком предлагает своим покупателям ипотеку под 9,9%.
Прогнозы
В прогнозах эксперты осторожны. Наверное, следующий год будет непростой. И многие компании должны задуматься о своей ценовой политике и подходах в работе с клиентом. Состояние рынка очень сильно зависит от того, удержится ли нефть в коридоре $75-85 за баррель или пойдет вниз, говорит Гаврилов. В первом случае возможно продолжение роста вакансии в офисах в первой половине 2015 г. с последующей стабилизацией на уровне порядка 17-17,5%. Ставки аренды могут снизиться еще на 5-7%. Дно рынка может прийтись на конец I квартала 2015 г. Если же нефть пойдет по второму сценарию, то вакансия может вырасти до 19-20%, а потенциал снижения ставок с текущих уровней может превысить 15%. Вакансии будут увеличиваться на рынке офисной и складской недвижимости. Однако негативное давление может быть нейтрализовано, если правительство снизит объем налоговой нагрузки на бизнес.
С другой стороны, кризис — время возможностей. Как и в 2009 г., возникают фантастические возможности для арендаторов офисной недвижимости сделать для себя выгодные сделки, передоговориться на более выгодных условиях или переехать либо оставить свой офис. Вторая возможность — инвестировать в трофейные активы, которые будут пользоваться спросом вне зависимости от макроэкономической и геополитической ситуации. Самое лучшее время, как мы знаем, покупать именно в кризис, в тяжелых экономических условиях.
На рынке жилой недвижимости стагнация: долларовые цены резко снизились вслед за курсом рубля, рублевые топчутся на месте. Покупатели разделились на два лагеря: часть ждет падения цен, другая бросилась вкладывать деньги в недвижимость.
Систематическое ослабления рубля и рост курса доллара часто создают стрессовое напряжение у граждан, обычно выливающееся в повышенный спрос на недвижимость. Этой осенью цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали отыгрывать ослабление национальной валюты и даже частично расти вслед за долларом. Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным.
Так, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый irn.ru, снизился за осень на 14% (до $4237 за «квадрат»; в рублевом эквиваленте рост на 6,6%). До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы. В этом смысле развитие ситуации не только в экономике в целом, но и на рынке недвижимости все больше напоминает экспертам 2008 год, считает Репченко. Тем не менее, по его мнению, ослабление рубля не следует рассматривать как «большую беду». В отношении рынка недвижимости оно стабилизирует рублевые цены и позволяет застройщикам жилья достроить дома, а покупателям — получить оплаченные квартиры.
С точки зрения продаж осень нас радует, но в воздухе висит напряженная атмосфера, рассказываетгенеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. По ее словам, качественные квартиры продаются, но бюджет покупки снижается.
К маленьким квартирам
«Мы верим в то, что рынок будет, только не надо поддаваться панике. Нужно делать качественные объекты», — говорит Артемий Крылов из компании ОПИН. Ключевое слово, которое повторяют участники рынка, — «качественный». Если товар подходит под это определение, то кризис ему не страшен.
«Примерно год назад мы ввели понятие “up-квартал” в Тушине, — рассказывает президент компании ФСК“Лидер” Владимир Воронин. — Это жилье по планировкам эконом-класса, квартиры похожи квартиры в панельных домах. Но в этом квартале мы поставили импортные лифты, огородили площадку, сделали дорогое благоустройство, улучшенную отделку, дорожки, консьерж-сервис и т. д. То есть много сопутствующих услуг, которые присущи бизнес-классу». В результате компания получила хороший результат. Например, в Балашихе, где у компании обычный эконом-класс, падение продаж составило 25-30%, а в новом квартале, где квартиры дороже на 15-20%, чем строящийся рядом эконом-класс, продается на 5-10% больше, чем продавалось в обычный сезон. «Сейчас строители должны перестроиться и перейти на более качественное жилье. Должны быть планировки квартир не как в бизнес-классе, а как в экономе», — резюмирует Воронин.
Бюджет покупки снижается и девелоперы должны адекватно отвечать на потребности покупателя, считает управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов. Покупатель уже давно перестал покупать только квадратные метры, для него не так важно, 26 кв. м квартира или немного меньше. Многие покупатели очень внимательно смотрят за тем, что строится в составе этого жилого комплекса. «Строить микрорайоны, содержащие не только жилые объекты, заставляет уже не только нормативное регулирование, но и запросы покупателя. И мы под эти правила уже перестроились», — продолжает Романов.
Застройщики подстраиваются под меняющийся рынок, меняют стратегию своего развития.
Но строители не готовы снижать цены. Строителям некуда падать: многие из них приобретали площадки по долларовой цене, стоимость кредитов составляет 18-20%. Если кто-то продает с большими скидками, скорее всего он работает в убыток, полагает он. Романов напоминает, что в 2009 г. серьезное снижение цен было предпоследним шагом многих компаний. Следующим их шагом была остановка стройки. Поэтому это точно не тот путь, по которому нужно идти, — И если наперегонки бежать в этой гонке, то хуже станет всему рынку — и потребителю прежде всего. Потому что неуверенность в работе одной компании будет формировать его отношение к другим компаниям, стабильным, надежным и хорошо работающим.
«Скидки — это некоторая хитрость, которой все пользуются. Сначала мы формируем определенную цену продаж, которую учитываем в бизнес-планах, исходя из нее, формируем портфель, а потом скидками доводим цену предложения до реальной цены сделки, — рассказывает Дмитрий Гусев из группы компаний“Глубина”. — Если говорить о приобретении лояльности покупателя за счет бесконечных скидок, это точно так же, как уменьшение площади квартиры, ведь ее невозможно превратить в пенал. Точно так же бесконечные скидки — это путь в никуда». По его мнению, лояльность покупателей нужно получать с помощью специальных условий, например более тесных взаимоотношений с банками, когда клиенты могут получать ипотеку на более выгодных условиях — скажем, по меньшей ставке, предлагать варианты по лизингу недвижимости, собственные рассрочки. В качестве примера он приводит компанию «Мортон», которая вместе со Связь-банком предлагает своим покупателям ипотеку под 9,9%.
Прогнозы
В прогнозах эксперты осторожны. Наверное, следующий год будет непростой. И многие компании должны задуматься о своей ценовой политике и подходах в работе с клиентом. Состояние рынка очень сильно зависит от того, удержится ли нефть в коридоре $75-85 за баррель или пойдет вниз, говорит Гаврилов. В первом случае возможно продолжение роста вакансии в офисах в первой половине 2015 г. с последующей стабилизацией на уровне порядка 17-17,5%. Ставки аренды могут снизиться еще на 5-7%. Дно рынка может прийтись на конец I квартала 2015 г. Если же нефть пойдет по второму сценарию, то вакансия может вырасти до 19-20%, а потенциал снижения ставок с текущих уровней может превысить 15%. Вакансии будут увеличиваться на рынке офисной и складской недвижимости. Однако негативное давление может быть нейтрализовано, если правительство снизит объем налоговой нагрузки на бизнес.
С другой стороны, кризис — время возможностей. Как и в 2009 г., возникают фантастические возможности для арендаторов офисной недвижимости сделать для себя выгодные сделки, передоговориться на более выгодных условиях или переехать либо оставить свой офис. Вторая возможность — инвестировать в трофейные активы, которые будут пользоваться спросом вне зависимости от макроэкономической и геополитической ситуации. Самое лучшее время, как мы знаем, покупать именно в кризис, в тяжелых экономических условиях.
Комментариев нет:
Отправить комментарий